Airbnb και κανονισμός πολυκατοικίας: τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει

Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει μια ιδιαίτερα αποδοτική μορφή εκμετάλλευσης ακινήτου. Όταν όμως το ακίνητο βρίσκεται σε πολυκατοικία, υπάρχει ένα σημείο που δεν πρέπει ποτέ να αντιμετωπίζεται επιπόλαια: ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

Πολλοί ιδιοκτήτες εστιάζουν στην απόδοση, στη διακόσμηση, στην τιμολόγηση και στις πλατφόρμες προβολής, αλλά παραλείπουν να ελέγξουν αν η συγκεκριμένη χρήση επιτρέπεται στο κτίριο όπου βρίσκεται το διαμέρισμά τους. Αυτό είναι από τα πιο συχνά και πιο σοβαρά λάθη.

Στην πράξη, ο κανονισμός αποτελεί το βασικό πλαίσιο συνύπαρξης μέσα σε μια πολυκατοικία. Καθορίζει δικαιώματα, υποχρεώσεις, περιορισμούς και όρους χρήσης, με στόχο την ομαλή λειτουργία του κτιρίου και την προστασία των συνιδιοκτητών και των ενοίκων.

Γιατί ο κανονισμός έχει τόσο μεγάλη σημασία

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν είναι ένα απλό εσωτερικό έγγραφο. Είναι το κείμενο που ρυθμίζει τον τρόπο χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών, των κοινόχρηστων χώρων και των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Μέσα από αυτόν μπορούν να προβλέπονται περιορισμοί σχετικά με:

• τη χρήση των διαμερισμάτων,
• τη λειτουργία επαγγελματικών δραστηριοτήτων,
• τη συμπεριφορά στους κοινόχρηστους χώρους,
• την προστασία της ησυχίας, της ασφάλειας και της εύρυθμης λειτουργίας του κτιρίου.

Αυτό σημαίνει ότι πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εκμετάλλευση ακινήτου μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης οφείλει να γνωρίζει με σαφήνεια τι ακριβώς επιτρέπει και τι απαγορεύει ο κανονισμός.

Επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση σε πολυκατοικία;

Η βασική αρχή είναι ότι η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να πραγματοποιηθεί, εκτός αν υπάρχει ρητός περιορισμός ή απαγόρευση στον κανονισμό ή στα σχετικά έγγραφα της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Με απλά λόγια, το πρώτο ερώτημα δεν είναι αν “γενικά επιτρέπεται το Airbnb”, αλλά αν επιτρέπεται στο συγκεκριμένο ακίνητο, στο συγκεκριμένο κτίριο, με βάση τα ισχύοντα έγγραφα.

Εάν ο κανονισμός περιλαμβάνει όρο που απαγορεύει ορισμένες χρήσεις ή προβλέπει ότι τα διαμερίσματα δεν μπορούν να αξιοποιούνται με τρόπο που παραπέμπει σε επαγγελματική ή τουριστική εκμετάλλευση, τότε ο ιδιοκτήτης πρέπει να το λάβει εξαιρετικά σοβαρά υπόψη.

Ποιο έγγραφο πρέπει να ελεγχθεί πρώτο

Σε κάθε πολυκατοικία, πριν γίνει οποιαδήποτε κίνηση για βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει να εξετάζονται:

• Ο κανονισμός της πολυκατοικίας
• Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
• Οι γενικές διατάξεις του νόμου, όπου αυτές εφαρμόζονται

 

Αν υπάρχει κανονισμός, η ανάγνωσή του είναι το πρώτο και βασικότερο βήμα. Αν δεν υπάρχει, τότε η προσοχή στρέφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και στο γενικό νομικό πλαίσιο.

Το κρίσιμο σημείο εδώ είναι ότι δεν αρκεί μια πρόχειρη προφορική ενημέρωση τύπου “δεν υπάρχει πρόβλημα” ή “οι άλλοι το κάνουν”. Κάθε ακίνητο πρέπει να εξετάζεται με βάση τα δικά του έγγραφα και τις δικές του προβλέψεις.

Τι γίνεται αν ο κανονισμός προβλέπει περιορισμούς

Αν ο κανονισμός περιλαμβάνει σαφή απαγόρευση ή περιορισμό, τότε η παράβλεψή του μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές τριβές με τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες ή ακόμη και σε νομικές διεκδικήσεις.

Ένα από τα βασικά σημεία που συχνά παρανοούνται είναι ότι η παραβίαση του κανονισμού δεν χρειάζεται απαραίτητα να έχει ήδη προκαλέσει μεγάλη ζημιά ή σοβαρή αναστάτωση για να δημιουργήσει πρόβλημα. Σε πολλές περιπτώσεις, αρκεί και μόνο το γεγονός ότι η χρήση του ακινήτου έρχεται σε αντίθεση με όσα ορίζει ο κανονισμός.

Για αυτό και η σωστή προληπτική εξέταση του φακέλου του ακινήτου είναι πολύ πιο ασφαλής και πολύ πιο οικονομική από μια εκ των υστέρων διαχείριση σύγκρουσης.

Ποιος ευθύνεται για την τήρηση του κανονισμού

Ακόμη κι όταν ο επισκέπτης είναι εκείνος που δημιουργεί την ενόχληση ή παραβιάζει κανόνες του κτιρίου, η ευθύνη δεν παύει να αγγίζει τον ιδιοκτήτη ή τον εκμισθωτή του ακινήτου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης οφείλει:

• να γνωρίζει τον κανονισμό,
• να ενσωματώνει τις βασικές υποχρεώσεις στους κανόνες διαμονής,
• να ενημερώνει ξεκάθαρα τους επισκέπτες,
• να μεριμνά για την ορθή χρήση του διαμερίσματος και των κοινόχρηστων χώρων.

Δεν αρκεί δηλαδή να υπάρχει απλώς ένας εσωτερικός κανόνας στο σπίτι ή μια γενική αναφορά στο listing. Χρειάζεται πραγματική πρόβλεψη, σωστή επικοινωνία και ενεργή διαχείριση.

Τι συμβαίνει όταν δεν υπάρχει κανονισμός

Η απουσία κανονισμού δεν σημαίνει ότι όλα επιτρέπονται χωρίς όρια. Ακόμη και όταν δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, παραμένουν σε ισχύ βασικές αρχές που σχετίζονται με:

• την καλή χρήση της ιδιοκτησίας,
• τη μη παρεμπόδιση των δικαιωμάτων των υπολοίπων,
• τη μη διατάραξη της ασφάλειας και της ομαλής λειτουργίας του κτιρίου,
• την αποφυγή συμπεριφορών που δημιουργούν βλάβη ή υπέρμετρη όχληση.

Με άλλα λόγια, ακόμα και χωρίς κανονισμό, ένας ιδιοκτήτης δεν λειτουργεί σε “κενό”. Αν η χρήση του ακινήτου δημιουργεί πραγματικά προβλήματα στους άλλους συνιδιοκτήτες ή επηρεάζει αρνητικά την ασφάλεια και τη λειτουργία της οικοδομής, μπορεί να υπάρξουν αντιδράσεις και αξιώσεις.

Η σημασία της σωστής προετοιμασίας πριν την ανάρτηση του ακινήτου

Πριν ένα διαμέρισμα ανέβει σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι σημαντικό να έχει προηγηθεί έλεγχος όχι μόνο της εμπορικής του δυναμικής αλλά και της νομικής και λειτουργικής του συμβατότητας.

Στη Maryland Property Services θεωρούμε ότι ένας σωστός προέλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει:

• έλεγχο κανονισμού πολυκατοικίας,
• έλεγχο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• σαφή αποτύπωση πιθανών περιορισμών,
• σωστή ενημέρωση ιδιοκτήτη πριν από οποιαδήποτε επένδυση σε εξοπλισμό, branding ή διαφήμιση,
• προσαρμογή των κανόνων διαμονής στις ιδιαιτερότητες του κτιρίου.

Αυτό βοηθά τον ιδιοκτήτη να προχωρήσει με μεγαλύτερη ασφάλεια και να αποφύγει δυσάρεστες εκπλήξεις αργότερα.

Συμπέρασμα

Η επιτυχία στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν εξαρτάται μόνο από τη ζήτηση, τη διακόσμηση ή τη σωστή τιμή. Εξαρτάται και από το αν το ακίνητο μπορεί να λειτουργήσει νόμιμα, ομαλά και χωρίς συγκρούσεις με το περιβάλλον στο οποίο ανήκει.

Σε μια πολυκατοικία, ο κανονισμός δεν είναι μια τυπική λεπτομέρεια. Είναι ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία που πρέπει να εξεταστούν πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εκμετάλλευση μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η σωστή ενημέρωση από την αρχή προστατεύει:

• το ακίνητο,
• την επένδυση,
• τη σχέση με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες και
• τη συνολική βιωσιμότητα της εκμετάλλευσης.