Oι κοινόχρηστες δαπάνες και η λειτουργία των πολυκατοικιών ως και η νομοθεσία που τις αφορά

Ποια είναι η συμμέτοχη των κενών διαμερισμάτων στην δαπάνη των κοινοχρήστων

Τα κενά διαμερίσματα πρέπει να συμμετέχουν εξ ολοκλήρου και κατά 100% στα κοινόχρηστα έξοδα (αυτό δεν αφορά τα έξοδα της θέρμανσης στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές).

Ένα από τα πιο συνηθισμένα θέματα που αργά ή γρήγορα καλούνται να αντιμετωπίσουν οι ένοικοι των πολυκατοικιών και οι διαχειριστές τους είναι αυτό των κενών διαμερισμάτων και ποια η συμμετοχή τους στα κοινόχρηστα.

Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή:

Α. Τι προβλέπει η νομοθεσία;

Αρχικά θα πρέπει να δούμε εάν υπάρχει καταστατικό της πολυκατοικίας το οποίο να αναφέρεται στα κενά διαμερίσματα. Εάν υπάρχει, τότε από νομικής πλευράς δεν χρειάζεται περαιτέρω έρευνα. Το καταστατικό υπερισχύει του νόμου και σύμφωνα με αυτό θα ληφθεί και η απόφαση στην περίπτωση που η υπόθεση πάει στο δικαστήριο.

Εάν δεν υπάρχει καταστατικό τότε η ισχύουσα νομοθεσία χωρίζεται σε 2 κατηγορίες.

Στις πολυκατοικίες όπου υπάρχει κεντρική θέρμανση

Στις πολυκατοικίες όπου υπάρχει κεντρική θέρμανση η νομοθεσία που ισχύει είναι ο Νόμος 3741/299 (Άρθρο 5 παρ. β) όπου αναφέρεται:

Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος. Δηλαδή, η δαπάνη κοινόχρηστων πρέπει να πληρώνεται βάσει της αξίας του διαμερίσματος η οποία εξαρτάται από τον όγκο της οριζόντιας ιδιοκτησίας ( διαμέρισμα, κατάστημα κ.λ.π.) οπότε για ευκολία έχει (σωστά) επικρατήσει ότι τα κοινόχρηστα έξοδα πρέπει να μοιράζονται ανάλογα με τον όγκο της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με τον νόμο λοιπόν δεν έχει σημασία εάν το διαμέρισμα είναι κλειστό ή ανοιχτό, εάν έχει αντικείμενα μέσα, αν είναι επιπλωμένο, κ.λ.π. , και θα πρέπει να συμμετέχει κανονικά σε όλα τα έξοδα και επομένως και στη δαπάνη κοινόχρηστων όπως θα γινόταν εάν το διαμέρισμα ήταν κατοικημένο.

( Με άλλα λόγια, το αν ο ιδιοκτήτης ή ο ένοικος ενός διαμερίσματος χρησιμοποιεί το διαμέρισμα ή τα κοινά της πολυκατοικίας (ανελκυστήρας, κοινόχρηστο ρεύμα, κλπ) δεν τον απαλλάσσει από την δαπάνη κοινόχρηστων στα οποία πρέπει να συμμετέχει κανονικά σαν να κατοικούσε στο διαμέρισμα.)

Στις πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές-θερμιδομετρητές).

Στις πολυκατοικίες όπου υπάρχει αυτόνομη θέρμανση ο νόμος που ισχύει είναι το Προεδρικό Διάταγμα 1985 (27 Σεπτεμβρίου /7 Νοεμβρίου 1985 , ΦΕΚ Δ’ 631) σύμφωνα με το οποίο ισχύει για όλα τα έξοδα ότι αναφέρθηκε και παραπάνω εκτός από τη θέρμανση.

Εκεί ο ένοικος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει το πάγιο θέρμανσης. Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις υπάρχει η δυνατότητα να αλλάξουν τα παραπάνω μόνο εάν υπάρχει υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση ( και όχι πλειοψηφία ) των ιδιοκτητών.

Β. Τι συμβαίνει στην πραγματικότητα.

Με δεδομένη την σημερινή οικονομική κατάσταση , πολλές πολυκατοικίες μέσω αποφάσεων των γενικών τους συνελεύσεων έχουν αλλάξει τα παραπάνω δεδομένα.

Συγκεκριμένα πολλές φορές τα κενά διαμερίσματα συμμετέχουν με κάποιο ποσοστό το οποίο κυμαίνεται από 20 έως 60% με πιο συνηθισμένο να είναι το γύρω στο 30%. Ωστόσο, δεν είναι λίγες οι πολυκατοικίες που ακολουθούν το νόμο και τα κενά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά σε όλους τους κοινόχρηστους λογαριασμούς

Αποθεματικό πολυκατοικίας

Το αποθεματικό (παγία προκαταβολή) της πολυκατοικίας είναι το ποσό το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ενοίκων της πολυκατοικίας.

Καταβάλλεται από τους ενοίκους της πολυκατοικίας στον διαχειριστή, προκειμένου να ανταποκρίνεται στις κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας, μέχρι την εξόφληση των λογαριασμών κοινοχρήστων.

Η συγκρότηση αποθεματικού συνήθως προβλέπεται στο καταστατικό της πολυκατοικίας, σε αντίθετη περίπτωση αποφασίζει η γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.

Τα χρήματα του αποθεματικού επιτρέπουν στον διαχειριστή να τα χρησιμοποιεί σαν κεφάλαιο κίνησης στα πλαίσια της άσκησης των καθηκόντων του για να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων.

Υπεύθυνος για την καταβολή της συμμετοχής της ιδιοκτησίας είναι ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής όταν εγκαθίσταται στην πολυκατοικία.

Σε περίπτωση που μια ιδιοκτησία ενοικιάζεται, το αποθεματικό καταβάλει συνήθως ο ενοικιαστής.

Όταν αυτός αποχωρεί από την πολυκατοικία και αφού εξοφλήσει όλες του τις υποχρεώσεις τις σχετικές με τα κοινόχρηστα στη διαχείριση της πολυκατοικίας, το ποσό που κατέβαλε σαν αποθεματικό του επιστρέφεται ατόκως από τον διαχειριστή , ο οποίος πρέπει να το εισπράξει εκ νέου από τον νέο ενοικιαστή του διαμερίσματος.

Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών.

Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών κοινοχρήστων. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του.

Η συμμετοχή κάθε διαμερίσματος στο αποθεματικό συνήθως προσδιορίζεται με βάση τα χιλιοστά ιδιοκτησίας του διαμερίσματος.

Το ποσό του αποθεματικού παραδίδεται στον νέο διαχειριστή από τον αποχωρούντα μεταξύ των άλλων (αποδείξεις, έγγραφα, κλπ) μεπρακτικό παράδοσης-παραλαβής .

Το αποθεματικό δεν αποτελεί προκαταβολή του επόμενου λογαριασμού κοινοχρήστων και κατά συνέπεια δεν συμψηφίζεται με το πληρωτέο στον λογαριασμό ποσό.

Η δημιουργία αποθεματικού σε πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν τέτοιο, για διευκόλυνση των ενοίκων, μετά από απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, μπορεί να γίνει με δόσεις .

Η σταδιακή (σε δόσεις) συγκρότηση αποθεματικού που αναφέρθηκε παραπάνω μπορεί να υλοποιηθεί ως εξής:

Στους λογαριασμούς κοινοχρήστων που ακολουθούν την απόφαση, τα διαμερίσματα θα χρεώνονται με ένα συγκεκριμένο ποσό που έχει συμφωνηθεί, μία δαπάνη με αιτιολογία «Δημιουργία αποθεματικού (δόση 1 από …)», ποσό το οποίο θα συγκεντρώνεται για τον σκοπό δημιουργίας αποθεματικού από τον διαχειριστή.

Αφού εισπραχθούν τα ποσά, το ποσό που εισπράχθηκε μεταφέρεται στην στήλη του αποθεματικού του διαμερίσματος, ώστε να φαίνεται στον επόμενο λογαριασμό.

Αν κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε έχει δικαίωμα να ζητήσει την επιστροφή του μεριδίου που αντιστοιχεί στο διαμέρισμά του και ο καινούριος ιδιοκτήτης να πληρώσει το αναλογούν στην ιδιοκτησία του μερίδιο του αποθεματικού.