Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών – χρήση κοινόχρηστου ακάλυπτου χώρου πολυκατοικίας

Δεκτή εν μέρει έγινε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών αγωγή επί διαφοράς μεταξύ συνιδιοκτητών πολυκατοικίας, αναφορικά με τον τρόπο χρήσης του ακάλυπτου χώρου αυτής (ΜΠΑ 66/2021).

Συγκεκριμένα, το δικαστήριο δέχτηκε ότι ο εναγόμενος πράγματι απέκλεισε τον ενάγοντα από τη χρήση του ακάλυπτου χώρου της οικοδομής, παραβλάπτοντας προδήλως τον συνηθισμένο προορισμό του ακάλυπτου χώρου, ο οποίος πρέπει να παραμένει ανοιχτός και προσπελάσιμος, και αποσκοπώντας στην απόλυτη χρήση του από όλους τους συνιδιοκτήτες.

Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, εφόσον δεν υφίσταται ειδική συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσεως των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής, καθένας από αυτούς δικαιούται σε απόλυτη χρήση αυτών, καθώς και να προβαίνει σε επισκευές ή ανανέωση των, ακόμη και σε μεταβολές, υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται ο συνηθισμένος προορισμός τους, δεν παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών και δεν μειώνεται η ασφάλεια των μερών αυτών ή γενικά του οικοδομήματος.

Το δικαστήριο διαπίστωσε, εν προκειμένω, πως ένα μέρος του ακαλύπτου χώρου χρησιμοποιείται από τον εναγόμενο για να σταθμεύει τα οχήματα του, ενώ στο υπόλοιπο τμήμα του ακαλύπτου έχουν τοποθετηθεί αντικείμενα οικιακής χρήσης, που χρησιμοποιούνται από το διαμέρισμα του ισογείου ορόφου.

Ο ενάγων, επιθυμώντας να κάνει χρήση του ακαλύπτου χώρου ως συνιδιοκτήτης των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, ήδη από το 2011 έχει ζητήσει από τον εναγόμενο να του δώσει κλειδί της σιδερένιας πόρτας για να εισέρχεται στον ακάλυπτο.

Ωστόσο, επειδή ο εναγόμενος προέβαλε κυριαρχικά δικαιώματα επί του χώρου αυτού και δεν επέτρεπε τη σύγχρηση και στον ενάγοντα, οι διάδικοι έχουν πολλές φορές διαπληκτιστεί και δεν διατηρούν ομαλές σχέσεις 

Από την μεταβολή αυτή του τμήματος του ακάλυπτου σε χώρο στάθμευσης και την προσθήκη της αποθήκης κρίθηκε πως δεν καθίσταται αποδοτικότερη η χρήση του υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, αλλά προφανώς μόνο υπέρ του εναγομένου, συγχρόνως δε καθίσταται χειρότερη η θέση του ενάγοντος, αφού, έχει ήδη αποκοπεί από τη χρήση αυτού, στον οποίο μπορεί να εισέλθει μόνο αφού του το επιτρέψει ο εναγόμενος.

Κατ’ ακολουθίαν, ενόψει αυτών δεν μπορεί να γίνει λόγος για επιτρεπτώς κατά νόμο μεταβολές ή προσθήκες επί του ως άνω κοινού μέρους, κατ’ άρθρ. 3 και 5 του Ν. 3741/1929 σε συνδυασμό με τα άρθρα 1002 και 1117 του ΑΚ.

Αντιθέτως, το δικαστήριο έκρινε πως η τοποθέτηση των αντικειμένων οικιακής χρήσης από τους ενοίκους του ισογείου διαμερίσματος, λαμβανομένων υπόψη των ιδίων συνθηκών της οροφοκτησίας, ήτοι ότι το ισόγειο διαμέρισμα δεν έχει εξώστη ή πρόσβαση σε βεράντα, δεν παραβλάπτει τη χρήση του κοινού πράγματος από όλους τους συνιδιοκτήτες, ενώ είναι αναγκαία για την καλύτερη λειτουργία της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ισογείου.

Κατόπιν των ανωτέρω, το δικαστήριο διέταξε την επαναφορά του ακάλυπτου κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας στην προηγούμενη κατάσταση, με την καθαίρεση της αποθήκης και την απομάκρυνση των οχημάτων, και την απόδοση του χώρου αυτού στην κοινή χρήση.

Απόσπασμα απόφασης

Περαιτέρω, η χρησιμοποίηση τμήματος του ακαλύπτου ως θέση στάθμευσης αποδείχθηκε ότι γίνεται αποκλειστικά από τον εναγόμενο ή τρίτους στους οποίους ο ίδιος επιτρέπει την είσοδο σε αυτόν.

Το γεγονός δε ότι κατά τη συζήτηση της αγωγής δεν υπάρχει σταθμευμένο όχημα δεν συνεπάγεται ότι δόθηκε το τμήμα αυτό στην κοινή χρήση, όπως αιτιάται ο εναγόμενος, αφού και ο ίδιος ομολογεί ότι μέχρι τον Μάιο του 2020 είχε σταθμεύσει ο υιός του ένα Ι.Χ. αυτοκίνητο, το οποίο απομακρύνθηκε κατά το χρόνο που ασκήθηκε η υπό κρίση αγωγή, με προφανή κατά το Δικαστήριο σκοπό να εμφανίσει ο εναγόμενος καλόπιστη συμπεριφορά, η οποία όμως δεν συνάδει καθόλου με τη συμπεριφορά του όλα τα προηγούμενα έτη από την απόκτηση του διαμερίσματος του πρώτου ορόφου από τον ενάγοντα.

Με βάση τα προεκτεθέντα αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος πράγματι απέκλεισε τον ενάγοντα από τη χρήση του ακάλυπτου χώρου της οικοδομής, καθώς ο ενάγων από το 2011, που απέκτησε την προαναφερόμενη οριζόντια ιδιοκτησία, δεν έχει πρόσβαση σε αυτόν. Από τις ως άνω αυθαίρετες ενέργειες του εναγομένου, παραβλάπτεται προδήλως ο συνηθισμένος προορισμός του ακάλυπτου χώρου, ο οποίος πρέπει να παραμένει ανοιχτός και προσπελάσιμος και αποσκοπεί στην απόλυτη χρήση του από όλους τους συνιδιοκτήτες.

Επιπλέον, από την μεταβολή τμήματος σε χώρο στάθμευσης και την προσθήκη της αποθήκης δεν καθίσταται αποδοτικότερη η χρήση του υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, αλλά προφανώς μόνο υπέρ του εναγομένου, συγχρόνως δε καθίσταται χειρότερη η θέση του ενάγοντος, αφού, έχει ήδη αποκοπεί από τη χρήση αυτού, στον οποίο μπορεί να εισέλθει μόνο αφού του το επιτρέψει ο εναγόμενος.

Κατ’ ακολουθίαν, ενόψει αυτών δεν μπορεί να γίνει λόγος για επιτρεπτώς κατά νόμο μεταβολές ή προσθήκες επί του ως άνω κοινού μέρους, αφού προϋπόθεση αυτών, κατ’ άρθρ. 3 και 5 του Ν. 3741/1929 σε συνδυασμό με τα άρθρα 1002 και 1117 του ΑΚ, είναι κατά τα αναφερθέντα λεπτομερώς στην αρχή της παρούσας, ακριβώς να μην παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποβλέπει η μεταβολή ή η προσθήκη τους σε αποδοτικότερη χρήση του κοινού υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, τα οποία όμως, δεν συντρέχουν στην προκειμένη περίπτωση, ενώ αντιθέτως, κατ’ αυτήν καθίσταται ανεπίτρεπτα χειρότερη η θέση του ενάγοντος ως έτερου συνιδιοκτήτη με τις ως άνω ενέργειες του εναγομένου, ως συνόλου λαμβανομένων υπόψη και εκτιμώμενων με βάση τις προεκτεθείσες συνθήκες της οροφοκτησίας αυτής, τις επί μέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και του σκοπού, που εξυπηρετεί το ακάλυπτο τμήμα του ισογείου στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας.

Αντιθέτως η τοποθέτηση των αντικειμένων οικιακής χρήσης από τους ενοίκους του ισογείου διαμερίσματος, λαμβανομένων υπόψη των ιδίων συνθηκών της οροφοκτησίας, ήτοι ότι το ισόγειο διαμέρισμα δεν έχει εξώστη ή πρόσβαση σε βεράντα, δεν παραβλάπτει τη χρήση του κοινού πράγματος από όλους τους συνιδιοκτήτες.

Με τα δεδομένα αυτά η μεταβολή τμήματος σε χώρο στάθμευσης και η αποθήκη έχουν γίνει παρανόμως και κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου 3 παρ. 1, 2 Ν.3741/1929, αφού όπως προαναφέρθηκε, αποτελούν επεμβάσεις σε κοινά μέρη της οικοδομής, ήτοι του ακάλυπτου χώρου, που προορίζονταν να είναι ανοικτός χώρος, κατά τρόπο, ώστε να παραβλάπτεται η χρήση του ενάγοντος και να μεταβληθεί ο συνήθης προορισμός του (ως κοινοχρήστου) και χωρίς την συμφωνία ή την έγκριση του ενάγοντος συνιδιοκτήτη.